Pendiente de convalidación en el Congreso. Revisaremos esta guía tras la votación.
Información general, no asesoramiento jurídico. Basada en los textos publicados en el BOE y consultados el 27 de octubre de 2026. Los reales decretos-ley 29/2026 y 28/2026 están pendientes de convalidación por el Congreso: si no se convalidan, dejarán de aplicarse. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.
Actualizado el 27 de octubre de 2026 · Consultado el 27/10/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, reforma una veintena de artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y está en vigor desde el 8 de octubre, aunque el Congreso todavía debe convalidarlo. Si no lo convalida, dejará de aplicarse.
No es el primer intento: los reales decretos-ley 8/2026, 26/2026 y 27/2026, con medidas parecidas, fueron derogados al no ser convalidados. Por eso conviene seguir la votación.
Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de una habitación o estancia de una vivienda se considera arrendamiento de vivienda habitual. Antes se regía, en general, por el Código Civil. Ahora tiene las mismas protecciones que el alquiler de un piso completo, como la duración mínima y las prórrogas.
Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa (art. 17.9 LAU).
La reforma crea el arrendamiento de vivienda temporal: el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, como trabajo o estudios. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. La causa tiene que figurar en el contrato y debe probarla el propietario.
El inquilino puede desistir del contrato cuando hayan pasado seis meses, avisando con treinta días de antelación, y desde la reforma ese desistimiento no genera indemnización para el propietario. En el alquiler temporal puede irse pasado un mes desde la firma, avisando con diez días. Las cláusulas que digan lo contrario no sirven.
La renta solo puede actualizarse una vez al año y si el contrato lo prevé expresamente. Si no hay pacto, no se actualiza. Y en todo caso, la subida no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, el IRAV, que publica el INE cada mes.
Además, para las actualizaciones que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, si las partes no pactan otra cosa, la subida no puede pasar del 2 %, y no habrá subida si la renta supera el índice de referencia de precios (disposición final sexta).
Los impuestos asociados a la vivienda, como el IBI, ya no pueden imponerse al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. Los gastos de comunidad solo pueden repercutirse si el edificio está en propiedad horizontal, el pacto consta por escrito y fija su importe anual. Y los gastos de gestión inmobiliaria nunca los paga el inquilino.
Cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse al inquilino si lo pide por escrito, sabiendo antes que es opcional y cuánto cuesta (art. 20 LAU).
No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago ni coberturas parecidas. Así lo dice el nuevo artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sí puede pactarse una garantía adicional a la fianza, de hasta dos mensualidades en el alquiler de vivienda habitual y de una mensualidad en el alquiler temporal.
Te lo explicamos en detalle en ¿Quién contrata el seguro de impago?
Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o repararlo. Si no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede repararlo y descontarlo de la renta.
En el alquiler temporal, el propietario se encarga de todas las reparaciones, incluidas las pequeñas, y debe responder en cinco días hábiles (art. 21 bis).
Si el propietario vende la vivienda alquilada, el inquilino tiene derecho de tanteo durante treinta días naturales y, si no se le notificó bien, de retracto. Desde la reforma, el inquilino no puede renunciar a este derecho en el contrato. Si la vivienda se vende junto con otras, hay que indicar el precio que le corresponde.
Al finalizar el contrato, las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento firmado por ambas. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, salvo prueba en contrario. Es clave para descontar daños de la fianza.
Los inquilinos con contratos vigentes cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, si están al corriente de pago y lo han estado los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla, salvo las excepciones previstas en la norma.
Las excepciones incluyen un nuevo acuerdo entre las partes, un nuevo contrato, la necesidad acreditada de la vivienda por el propietario o una renovación con una renta al menos un 5 % más baja (disposición final quinta).
El Real Decreto-ley 28/2026 cambia de nuevo la prórroga a partir del 15 de noviembre de 2026, si el Congreso lo convalida. El propietario que no quiera prorrogar deberá avisar con seis meses, y la prórroga tácita pasará a ser de cinco años, o siete si es una empresa. Además, en general, tendrá que indemnizar al inquilino.
La indemnización será la mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios. Hay excepciones, como la necesidad de la vivienda para el propietario o sus familiares, que deben indicarse por escrito en el preaviso. Fuente: BOE-A-2026-20822.
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El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación en el BOE. El Real Decreto-ley 28/2026, que cambia las prórrogas y los preavisos, se aplicará desde el 15 de noviembre de 2026. Ambos están pendientes de convalidación por el Congreso de los Diputados.
Si el Congreso no lo convalida en el plazo de treinta días desde su promulgación, el real decreto-ley queda derogado y deja de aplicarse. Ya ocurrió en 2026 con los reales decretos-ley 8/2026, 26/2026 y 27/2026. En Pisos Clic actualizaremos esta guía en cuanto se publique el resultado de la votación.
Depende de cada medida. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen anterior hasta su fecha de fin. La prórroga extraordinaria de hasta dos años sí se aplica a contratos vigentes, y el nuevo régimen de prórroga del Real Decreto-ley 28/2026 se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026.
No. Desde la reforma, los impuestos asociados a la vivienda, como el IBI, no pueden imponerse al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. Lo que sí puede pactarse por escrito, con su importe anual, son los gastos generales del inmueble, como la comunidad, si el edificio está en régimen de propiedad horizontal.
La renta solo sube si el contrato lo prevé, una vez al año y nunca por encima del IRAV que publica el INE. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, si las partes no pactan otra cosa, la subida anual no puede superar el 2 %, y no hay subida si la renta supera el índice de referencia.